Co mały deweloper musi mieć gotowe przed pierwszą umową rezerwacyjną

Wejście do sprzedaży pod ustawą deweloperską wymaga dziś gotowego pakietu due diligence, a nie samej oferty handlowej. Poniżej praktyczna lista rzeczy, które mały deweloper powinien mieć zamknięte, zanim podpisze pierwszą umowę rezerwacyjną.

1. Rachunek powierniczy i DFG

Musisz mieć zawarty otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia oraz ustalone składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. To warunek legalnego rozpoczęcia sprzedaży, a nie formalność do „dopięcia później”.

2. Zgoda wierzyciela hipotecznego

Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, potrzebujesz zgody banku (lub zobowiązania do zgody) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lub przeniesienie prawa po pełnej zapłacie. W praktyce to bank i dokumenty hipoteczne wyznaczają moment startu sprzedaży.

3. Prospekt informacyjny

Prospekt sporządzasz przy rozpoczęciu sprzedaży, doręczasz nieodpłatnie i aktualizujesz. Błąd formalny lub brak aktualizacji tworzy ryzyko odstąpienia i sankcji — a prospekt jest integralną częścią umowy.

4. Wzory umów i „jedna prawda o powierzchni”

Przygotuj wzory umowy rezerwacyjnej (opłata do 1% ceny z prospektu) i umowy deweloperskiej (obowiązkowa treść z art. 35). Zadbaj, aby karta lokalu, prospekt, umowa i cennik używały tego samego algorytmu i słownictwa pomiaru powierzchni — to najczęstsze pole kar UOKiK.

5. Harmonogram etapów

Przedsięwzięcie musi mieć co najmniej cztery etapy, a koszt każdego mieści się między 10% a 25% kosztów całkowitych. Sprawdź, czy Twój plan rzeczowo-finansowy spełnia ten rygor.

Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu startu sprzedaży? Zobacz pakiet „Start sprzedaży” albo umów konsultację.